透过房地产产业链看共匪苛捐杂税 (1)

作者:CPAJim

图片来源:希望之声

本文将结合房地产产业链上市公司会计报表、中国共产党伪政府非法制定的税法揭露中国共产党通过将房地产经济变为支柱产业,勾结国外金融行业敌对势力,刺激房地产价格上涨,以便对中国人非法征收苛捐杂税,既有显性税和利用权力索取的隐形税,并利用征收的苛捐杂税打击中国人的纳税筹划行为(广义纳税筹划包括要求民主、官员财产公开、言论自由、保护私有财产、自由兑换和使用外币等)。

购房款内容
消费者购房成本(现款)
=契税+增值税等消费环节税费+房地产开发商收入+住房维修基金等其他价款
=契税+增值税等消费环节税费+(开发商:营业成本+税金及附加+期间费用+营业外支出-营业外收入+所得税费用+净利润)+住房维修基金等其他价款。
开发商营业成本
=土地取得成本+建材成本+其他成本
=(土地出让金费用+土地取得环节契税、耕地占用税等)+(建材供应商及施工等服务商:营业成本+税金及附加+期间费用+营业外支出-营业外收入+所得税费用+净利润)+其他成本。
营业成本和期间费用中均包括人工成本,人工成本
=含税工资薪酬+企业负担社会保险费+其他人工成本
=不含税工资薪酬+个人负担部分社会保险费 +个人所得税+企业负担社会保险费+其他人工成本。
最终消费者购房成本的去向包括:
契税、增值税等消费环节税费、土地出让金费用、土地取得环节契税、耕地占用税、住房维修基金等;
建材供应商及施工等服务商的营业成本、税金及附加、期间费用、所得税费用、净利润等;
开发商的税金及附加、期间费用、所得税费用、净利润等。
这里只讨论购房款所含税费。

以保利地产为例

首先看保利发展控股集团股份有限公司2019年年度报告(以下简称保利地产年报)。[1]根据保利地产年报7页,保利地产是一家专注于房地产开发及销售的大型企业集团。第8页提到其融资以银行信贷为主,股权融资、直接债务融资、资产证券化等为 辅,这句话充分反映了中共房地产泡沫经济的核心手段就是资产证券化,银行信贷、股权、直接债务属于广义资产证券化。
第11页提到2019年签约金额 4618.48 亿元(通常合同里载明的签约金额为不含购买方支付的契税金额,但是包含增值税。),签约面积 3123.12万平方米,据此可以看出其平均签约单价为1.48万元/平方米(值得注意的是如果保利地产和中共政府官员关系户签约,单价通常会远远低于该价格,低于的部分由其他购房者承担,这部分多负担的买价叫隐形税)。第13页显示海外片区毛利率7.63%,墙内的毛利率大部分为华南地区的39.45%,这个差异与中共强制拆迁、土地不能自由买卖、压低中国老百姓工资、无人权这种隐形税不无关系。保利地产的税金及附加、所得税费用、应交税费所列示的税费如下:

图片来源:巨潮资讯网

应交税费反映保利地产2019年年底计算应缴纳但尚未缴纳的各种税费,包括增值税、所得税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、教育费附加、营业税等,由于其余额为-90.89亿元,反映的是2019年年底预缴税款90.89亿元。

增值税

应交税费项目中的增值税14.59亿元,根据“应交税费”科目下的“未交增值税”“简易计税”“转让金融商品应交增值税”“代扣代交增值税”等科目贷方余额填列,“应交税费”科目下的“应交增值税”“未交增值税”“待抵扣进项税额”“待认证进项税额”“增值税留抵税额”等明细科目期末借方余额应根据情况,在资产负债表中的“其他流动资产”或“其他非流动资产”项目列示;“应交税费”科目下的“待转销项税额”等科目期末贷方余额应根据情况,在资产负债表中的“其他流动负债”或“其他非流动负债”项目列示。应交增值税的计算公式为:当期过户的房屋销售、当年租金等收入所对应的由消费者买方承担的增值税额 -保利地产购买商品、接受劳务、支付费用时所承担的中共税务机关准予扣除的增值税进项税额 – 年初未抵扣的增值税额。
第49页到第62页显示保利地产2019年还有开工时间在2016年4月30日以前的在建房地产、已完工房地产的老项目,保利地产是一般纳税人,不排除部分子公司是小规模纳税人,依据中共的房地产增值税征管办法,[2]保利地产销售自行开发的这种房地产老项目适用简易计税方法按照5%的征收率计税,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款,计税公式为含税销售额÷(1+5%)×5%, 预售时要按3%预缴增值税,计算公式为预售款÷(1+5%)×3%。其他新项目,则按按照一般计税公式纳税,即(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)×11%- 当期允许扣除的增值税进项税额。但是对于消费者来说购房发票上的增值税额为按11%计算的增值税额,预售时保利地产要按3%预缴增值税,计算公式为预售款÷(1+11%)×3%。
第109页显示保利地产2019年实现了建筑、租赁、物业管理、展览、酒店等其他收入113.06亿元,实现房地产销售收入2237.31亿元。这部分已经确认收入的房地产的增值税税率、征收率分别为11%、5%。自2019年4月1日起,销售建筑、不动产租赁服务,销售房地产,转让土地使用权等,增值税税率为9%,有形动产租赁服务等增值税税率13%,2018年5月1日到2019年3月31日税率分别为10%、16%,2016年5月1日到2018年4月30日税率分别为11%、17%,从税率调整可以看出2017年开始的爆料革命、川普税减政策对墙内增值税税率的影响。物业管理、展览、酒店分别按商务辅助服务、文化创意服务、餐饮住宿服务适用增值税税率6%。出租2016年4月30日前取得的不动产,可以用简易计税方法, 按照5%的征收率计算应纳税额。
对于小规模纳税人按3%和5%征收率计算缴纳增值税。
如果年底房屋尚未交付,2019年及以前购房人预付房款时所含的增值税会作为预缴增值税反映在“其他流动资产”或“其他非流动资产”项目,在房屋交付购房人时,再转入销项税额或简易计税科目。保利地产预缴增值税在其他流动资产的列示如下图:

图片来源:巨潮资讯网

不管增值税是预缴,还是按征收率计税,还是正式申报纳税时,增值税一般都不会在保利地产的利润表反映,会一并列示在销售商品、提供劳务所收到的现金流量2820.39亿元里,但是不会单独列示。消费者除非拿到了发票,一般不知道自己是否承担了增值税。有的商品即使开出的发票显示是免增值税,但是加工该商品所用原材料包含增值税,例如农民用于生产免税水果、水稻、玉米等农产品即食品的进口肥料、种子、运输服务、油料等所含增值税。这是中共非法征收增值税完美犯罪的一个具体体现。
预缴税款
预售房地产,除了要预缴增值税时,还要预缴城市维护建设税、教育费附加、营业税、企业所得税、土地增值税等,但是其他流动资产只有预缴增值税、留抵的进项税列示,而预缴的城市维护建设税、教育费附加、营业税、企业所得税明细在应交税费列示导致出现负数余额,说明保利地产税费列报不符合中共自己制定的《企业会计准则》。这种违规问题会调低资产负债率。
税金及附加218.41亿元,反映的是保利地产2019年度的营业收入中的老项目销售收入计算的应纳营业税0.10亿元、城市维护建设税7.23亿元、教育费附加5.44亿元、土地增值税193.52亿元、其他12.11亿元、尾差0.01亿元,其他包括房产税、城镇土地使用税等。
保利地产财务报表附注第40页列示了增值税、土地增值税、契税税率,未披露房产税税率

图片来源:巨潮资讯网

土地增值税
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和下图的税率计算纳税。

图片来源:中共税务局网站
图片来源:税屋

营业税为2016年营业税改增值税之前征收的税种,房地产销售的营业税税率为5%,不能抵扣增值税进项税额,建筑业营业税税率3%。
所得税
上图所得税费用列示的当期所得税费用142.85亿元,指的是保利地产按照2019年底有效的税法规定针对其利润总额505.31亿元,经过一系列调增调减后,计算得出的应缴纳给税务部门的所得税金额。递延所得税费用是对当期尚未计税,但是以后年度会参与计税的金额的影响估计数以及对以前年度递延所得税估计数的调整。保利地产财务报表附注第40页列示了企业所得税税率,

值得注意的是上图虽然显示2019年年底时保利地产集团的香港子公司的税率为16.5%,但是在2020年实施香港国安法、2021年篡改香港选举法之后,会有很多企业逃离香港,税基减少,港共政府为了还债、维持运转以及对香港人的打压态势,很可能不得不提高香港所得税税率,或者调整扣除项目,或者把香港对纳税人的属地管理改为对香港人的全球利润征税,随之而来的还会有保利地产在香港圈钱会比以前更加困难,香港会计师可能将更加难以相信保利地产的会计报表。
土地取得成本所含税费
土地增值税、企业所得税、增值税的扣除项目是按历史成本计量的,包括取得土地使用权所支付的金额、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出、支付给承包单位的建筑安装工程费等成本费用。耕地占用税以实际占用的耕地面积为计税依据,按照规定的适用税额一次性征收,应纳税额为纳税人实际占用的耕地面积(平方米)乘以适用税额,税额如下:

图片来源:中共税务局网站

契税通常在房地产企业购置土地使用权时缴纳,但是购房消费者在买房时还要按房屋价款缴纳契税,契税的计税依据为土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的成交价格,税率3%-5%。
(待续)

发布:闪电训练






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