从地产巨头华夏幸福开年暴雷说起

作者:英国喜庄园  Sima正道主义

编辑:海阔天空

2021年2月的第一天,中共国地产界爆了一个大雷!华夏幸福披露公告称,债务逾期涉及本息共52.55亿元,涉及银行贷款、信托贷款等债务形式。华夏幸福将底牌亮出来——可用资金仅8亿元。早在1月, 中金公司 (62.570, -0.56, -0.89%) 、穆迪、惠誉等多家机构纷纷下调华夏幸福的评级,导致其债券价格大幅下跌,多支境内债收盘连续创新低。评级下调的原因,是机构发现华夏幸福的经营业绩和产生的现金流均低于预期,大量债务到期,现金流不佳,加大了再融资风险。

截止到2021年2月3日,受华夏幸福拖累的万亿帝国中国平安收盘价和2018年1月的股价相当,暴跌2.10%,市值较2019年底蒸发2000亿元!

华夏幸福之所以受人关注,是因为这家房企很不一般,曾经是连续多年全国房地产企业稳健榜排名第一、销售额长期占前十强的开发商。华夏幸福前几年真的是风光无限,头衔拿了一大堆,全国稳健榜第一,产业地产第一,销售额第七。

人们不禁要问,华夏幸福是资产超5000亿的地产巨头,今天怎么混成这样?

中共国房地产业的繁荣和异化

中共国持续不断、令人瞩目的住房繁荣引起了全世界对中共国经济和住房破产风险的极大关注。近二十年来, 中共国房地产业取得了飞速发展,房地产业是国民经济的支柱产业,为中共带来了巨大的财富。而推动房价长期上涨的当然有人口增长、城镇化进程和居民收入水平提高等因素。这些发展和进步,本来应该提高人民的幸福指数,并对经济增长有正面贡献。

但在中共国体制下,在地产领域,党国之手无处不在。 政府制定规则,拥有银行, 严格来说,政府拥有所有土地,地方官员是住房增长的始作俑者。公开数据显示,在过去20年里,全国平均房价水平上涨了5倍多,其中不少热点一二线城市的房价涨幅甚至高达10倍以上。

在这个极权体制里,政府即是规则制定者又是游戏角逐者。房地产商们,要想生存和发展,都必须打通政府关节,官商一体,推高房价,才能暴富双赢,而民众不可避免地沦为供养贪腐集团的房奴。同时,房地产也被赋予了太多的金融属性,在官商把持下,房地产已经变成了一个圈钱融资的金融工具,随着房地产价格的无节制、无需求基础的上涨,这种金融工具风险极高、危如累卵。

房地产狂欢盛宴落幕

大家都知道,股、债、汇、房这四个交易市场是国家金融的命脉,而其中由于房地产牵扯了太多资金,牵连了太多行业,其一直被看作是其中最薄弱的环节,所以一旦房地产泡沫破裂,无疑会带来雪崩式的连锁反应。

目前中共的房地产泡沫到底什么情况?我们可以通过下面几个关键指标来看一看。

  • 房价收入比  据公开数据显示,在过去20年里,全国平均房价水平上涨了5倍多,其中不少热点一二线城市的房价涨幅甚至高达10倍以上。根据日前上海易居研究院发布的《2020年全国房价收入比报告》显示, 2020年全国商品住宅房价收入比均值为9.2,创下了20年来的新高,这一数字远远超过了国际上5-6的合理区间。 

对于上海、北京、深圳、厦门等这样的一二线城市来说,房价收入比早已超过了20, 也就说是说不吃不喝至少需要20年以上才能负担得起一套房子。

  • 住房供需关系 根据统计局、央行数据显示,目前全国人均住房面积达到了40平方米,城镇户均住房达到了1.5套,这说明住房整体上饱和,甚至开始过剩了。但是,现实情况是很多年轻人一套房也没有,住房需求依然很旺盛,也就是说有些人手上囤有多套房产或者市场上存在大量空置房。

根据西南财经大学发布的相关调查报告显示,截至2017年,中共的城镇平均住房空置率为21.4%,空置房高达6500万套,远高于国际上5-10%的空置率合理区间,按照最近三年开发商的建房速度,以及国人投资房产的热情来看,空置率和空置套数大概率又上升了。

  • 房屋租售比 这也是一个十分值得参考的指标。何为房屋租售比?顾名思义,就是租金与房屋售价的比值,根据国际通用惯例,房屋租售比的合理范围应该为1:200至1:300之间,也就是说,如果把房子按照现在的租金出租,那么200个月到300个月就可以收回购房成本,差不多是16年至25年时间。如果超过300个月,那就意味着房产投资价值变小了。

根据诸葛找房发布的数据显示,2019年全国50个重点城市的房屋租售比为1:592,这意味着目前不少城市的房屋租售比都远远低于国际合理水平。

根据房价收入比、住房供需关系、房屋租售比等指标来看,房地产的泡沫一目了然。时过境迁,房地产所面临的形势已经发生了转变,楼市“狂欢盛宴”落幕了。

房地产和金融业的暴雷将是常态  

 近二十年来,中共国的房屋价格惊人地上涨,房地产也被外界称为最赚钱的行业,这是中共国的特色房地产业特别是房地产开发企业长期以来形成的高杠杆高负债运行模式,这是现有体制下,中共盗国贼集团“以贪治国”的固有模式。中共官商一体,一波又一波联手推高房价,一批贪官倒下,让位给又一批更黑的贪官,在更高房价上榨取更大财富。所以,中共国的地方官员们(中央的老杂毛们就不用说了),也都可以排上世界财富榜了。下面是几个例子(2012年人民网的资料):

1.茂名副市长杨光亮房产140套,现金12亿;  

2.楚雄州长杨红卫房产230套,现金17亿;

3.杭州副市长许迈永房产250,现金14亿;        

4.山西蒲县煤炭局长郝鹏俊房产350套,现金30亿;

5.山东副省长黄胜房产460套,现金90亿美元;

6.浙江省药监局长黄萌房产840套,现金20亿

房地产的债务风险

伴随着国内外新冠疫情对房地产市场供给端和需求端带来的巨大冲击,房地产开发企业资产负债率呈现逆势上行趋势。房地产开发企业负债总额逐年增加。至2019年底,全国房地产开发企业负债总额高达76万亿元,占GDP比重高达76.7%,加上接踵而至的信用债和其他有息负债集中兑付高峰期,房地产企业的风险和压力逐步加大。

根据沪深两市172家上市房地产企业2020年中报数据,按照“三道红线”标准(即“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不小于1倍”),目前有121家上市房企踩线,占比为70.4%。其中“三道红线”均踩的上市房企占比为19.2%,踩中两道红线的上市房企占比为18.6%,踩中一道的上市房企占比为32.6%。

新冠疫情暴发以来, 2020年1月-10月,在中共国“人民法院网”发布破产文书的房地产开发企业已高达294家。2020年房地产企业迎来信用债和其他有息负债的集中兑付高峰期,行业到期债务约为1.46万亿元。许多大型房地产企业如新华联控股、山水文园、中坤集团等,近期已出现到期债务实质性违约事件。在融资渠道受限、负债率持续走高的市场下行周期内,“借新还旧”“借短还长”的到期倒贷模式较为普遍,房地产企业的财务周转能力正经受巨大压力。

为什么中共国高层一直在提稳楼市?对于当前的中共国经济,房市的泡沫已登峰造极,各地政府已经无法再推动房价上涨。对于各级贪腐集团,要保住巨额财富,继续敛财,就不能让房价下跌,当房价跌幅超过三成,部分住房成为负资产,就会有人选择弃供,最终成为银行坏账。房地产企业的债务70% 都是银行贷款,房价大跌,遍地债务违约暴雷,必定引发金融危机,政权也可能由此崩塌。这就是十四亿人民和房地产业被邪恶体制绑架的本质。

本文开头说到,2月1日晚间,华夏幸福发布公告,承认债务逾期“暴雷”,这就是房地产和金融业的暴雷会成为常态的又一实证。

房地产业路在何方

我们已经看到,房地产业要想摆脱畸形发展,成为国民经济的支柱,而不是作为盗国贪腐集团奴役人民榨取财富的工具,答案不在经济和金融层面, 首先是在政治体制层面。

推翻现有的中共极权贪腐体制, 建立一个法治独立、信仰自由、言论自由,私有财产神圣不可侵犯的新的政治体制,这是房地产业持续健康发展的根本保障。新的政治体制废除经济公有制,依法保护人民的各项私有权益,包括土地与房屋的永久拥有权和永久产权。房地产业在市场经济规律的调节下,配合健全的法规和新闻监督,铲除贪腐滋生的土壤,就能有序地起伏前行,给人民带来安居乐业的生活,真正成为国民经济的重要支柱。

参考文献:

华夏幸福开年暴雷,中国平安受拖累年内暴跌近15%!2021年02月04日

华夏幸福暴雷,52亿债务违约  2021年02月02日

中国持续多年繁荣的房市到底有何特色?2021-02-12

房地产“狂欢盛宴”落幕?央行原副行长吴晓灵:做好泡沬破灭准备  发布时间:02-1020:55

1.46万亿!房地产的债务风险怎么破新浪财经   发布时间:20-12-17

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房价高全是各地贪官手中房子太多导致的  2012年06月27日

发布:喜联盟GNEWS编辑部 Isaiah4031

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