上海寫字樓已步入寒冬未來會怎樣

數據統計一季度上海甲級寫字樓市場錄得69500平方米淨吸納量,環比去年四季度持平,但同比仍下降49%;與此同時,租金環比加速下跌1.0%,有效租金下調1.5%,至人民幣每平方米每天7.8元;其中裝免期全市平均錄得3.9個月,環比增長4.5%。

例如位於北外灘濱江核心地段、與陸家嘴隔江相望的昔日全國“地王”——凱德北外灘來福士廣場看到,投入使用不久的雙子塔建築周邊仍在進行最後的施工,部分租戶的裝修工作已經開始,但現場仍顯得人氣不足。

來福士廣場出租給銀行、保險及金融服務佔了租賃面積的62%。北外灘沿線歷來是貨運、航運及金融企業的聚集地,該項目租金8~12元/平·天、物業費42元/平方米的費用水平,屬於江景寫字樓中極具性價比的選擇。

數據顯示,上海寫字樓市場按照中央商務區、核心商務區、新興商務區劃分,截至2020年4月,核心商務區的整體空置率逼近30%。很顯然,個別項目空置率已經達到甚至超過30%。

一季度上海甲級寫字樓市場無新項目入市,總存量截至季末維持在1330萬平方米。一季度租賃需求主要來自於春節前談妥的成交,且市場錄得的6.95萬平方米淨吸納量以消化現有存量為主,因此甲級寫字樓平均空置率環比下降0.5個百分點至16.9%。

隨著國內復工復產的逐步推進,預計年內新增供應約120萬平方米,但仍然比去年末的預測量縮減35%。

上海寫字樓市場整體空置率更甚於甲級市場。最新統計,一季度上海寫字樓整體空置率為19.2%,環比下降0.8個百分點,但這一空置率將在2020年末達到28.9%。

一季度,上海南外灘、新客站區域新增供應了3個寫字樓項目,總計供應面積約23.1萬平方米。預計,2020年全市寫字樓供應量將達到250萬平方米,但需求量僅為40萬平方米,供求比大於6:1。

一季度上海甲級寫字樓租金環比加速下跌1.0%至7.8元/平方米·天。同時,預計2020年全年上海寫字樓整體租金將下降6%,並且在一段時間內維持低位,2022年才有望恢復上漲。

典型案例就是:某家國內知名的視頻彈幕網站,自2015年開始一直在陸家嘴商務區邊緣地段的國際航運金融大廈租用寫字樓辦公,從一層到兩層、三層,最後要租4層才夠用,一共大約1萬平方米。 2019年,楊浦區招商引資優惠政策出台,給這家企業一棟寫字樓免費辦公,自然陸家嘴就失去了這一個優質客戶。查詢公開信息可見,這家視頻網站企業的註冊地址已經更改到楊浦區。如今,這家企業曾經租過的樓層,租金又有輕微下調,從當年的6元/天/平方米下調至5.6元/天/平方米。

出租價格下跌只是一個方面,銷售價格同樣也開始大面積下滑。首先是陸家嘴寫字樓出現一波固定資產折價拋售,例如寧波銀行上海總部在年初買入位於陸家嘴商務區的中融碧玉藍天15-20層。據國內媒體報導,這單交易是通過產權交易所達成的,單價剛剛超過10萬元/平方米,相比此前開發商售價最高12萬元/平方米,已有明顯下調。而網上查詢該項目二手均價在7.3萬元/平方米。

在同一個產權交易所網站,同樣有不少陸家嘴的寫字樓小業主低價拋售寫字樓房源,中融碧玉藍天近期就有幾層高樓層面積整體掛牌轉讓;一批樓齡超過20年的寫字樓,不少小業主開始套現離場,比如招商局大廈,落成於1990年代,近期不少小業主在產權交易中心掛牌,單價6萬元/平方米左右。

上海商業地產綜合來看:中小投資者在快速離場,接盤者只是一些大型機構,成交價格回到2017年的水平;2019年三季度以來,上海商辦用地供應量明顯回升,而隨著去年辦公用地開閘出讓,租戶的需求卻在降低,從而引發了“全新寫字樓項目入市-寫字樓存量高企-空置率上升”一系列連鎖反應。

最關鍵的問題就是從2018年下半年開始至今,上海及周邊的杭州、南京等大城市商務寫字樓,空置率從10%升至20%甚至更多。

綜上所述,很清楚的看到長三角地區以及全國,受到貿易戰和CCP病毒的影響是很直接的。商業地產的下跌,已經很清晰的詮釋了營商環境惡化的直接後果。在不久的將來,中美脫鉤全面展開的那一刻,今天的上海商業地產也許是相對未來最好的一天。

(文章僅代表作者觀點)

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