香草解評:【世事解評】寫字樓市場持續遇冷 空置率攀升租金下降

作者:小韭菜a

北京的長安街、上海的陸家嘴、深圳的福田、成都的天府廣場、武漢的長江沿岸、重慶的江北嘴,這些甲級寫字樓聚集之地,既是都市精英們日常拼搏之地,也是城市的繁華名片,還是經濟運行的“晴雨表”。

《經濟參考報》報導,受多重因素影響,北京、上海、深圳等地的寫字樓空置率持續上升,而租金持續下滑。投資者保持觀望態度,經濟下行壓力顯而易見。

圖片來源:美聯社

2020年全年,中國一線城市的寫字樓空置率創10年新高,達20%左右。北京全市甲級寫字樓空置率在第四季度環比上漲兩個百分點至19.4%,創歷史新高。上海跟深圳也達到25%以上的空置率,全國的寫字樓空置率接近30%,整個商業用房空置率更是高達35%左右。

2020年四季度,深圳甲級寫字樓空置率達到了28%。而在大灣區,空置率最高的是珠海,逼近45%。佛山、東莞、肇慶、江門的甲級寫字樓空置率緊隨其後,也都在30%以上。

二線城市中,武漢、天津、重慶、天津、西安的空置率都在30%以上。天津寫字樓市場受制於空置率較高的歷史原因,2020全年維持在35%以上的高位;武漢的空置率原本也不低,2020年又是受疫情沖擊最嚴重的城市,到目前為止,不但沒有消化庫存,反倒還有很多租客退房,推高了空置率;重慶、西安的空置率也都在30%以上。這意味著這些城市的甲級寫字樓有近三分之一是閑置在那兒的,用處估計也就是節假日晚上上演燈光秀。

根據第一太平戴維斯預計,供需不平衡的問題將會在2021年被進一步放大,空置率也將繼續走高。比如,北京甲級寫字樓市場的新增供應和需求比長期都維持在2倍以內,但供需不平衡的問題從2019年開始凸顯,在疫情肆虐的2020年,新增供需比更是上漲到接近5倍。2020年全市場新增供應項目約60萬平方米。初步統計,2021年將有接近160萬平方米的新項目入市,巨量新增供應量無疑將給寫字樓市場帶來巨大的沖擊。

辦公需求的減少反映到租金上面,就是寫字樓的租金加速下降。北京寫字樓租金從2019年底383元每月每平米降低到今年的351元每月每平米,降幅達到8.4%,為十年來租金同比最大降幅,而這也是連續8個季度下滑了。“魔都”上海的情況則更嚴重,根據央視財經報道,上海虹口區的北外灘區域寫字樓群,部分寫字樓整體空置率在40%左右,前灘和大虹橋區域的寫字樓空置率也接近40%。深圳2020年第四季度租金指數環比下降1.6%,同比下降6.3%,租金連降9個季度。北京深圳上海是中國經濟最活躍的區域,更是中國經濟的引擎,他們的甲級寫字樓尚且如此,其他城市可想而知。

究其原因,主要有三個方面:一是受疫情影響,2020年經濟不景氣;二是受電商、網際網路沖擊,很多實體經濟業務都轉到了線上,而一些網際網路公司則在家辦公;三是因為寫字樓稅收較高,能帶動城市的GDP,所以地方政府樂此不疲地批地建設,供應量不斷推高。自2017年以來,上到管理層下到地方政府,基本形成了一致思維與行動:商改租、商改住。但進展速度非常緩慢,幾年來大多數城市的寫字樓空置率並沒有下降。

(本文觀點僅代表個人)

編輯/校對/發稿:Irene木木

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