從地產巨頭華夏幸福開年暴雷說起

作者:英國喜莊園 Sima正道主義

編輯:海闊天空

2021年2月的第一天,中共國地產界爆了一個大雷!華夏幸福披露公告稱,債務逾期涉及本息共52.55億元,涉及銀行貸款、信託貸款等債務形式。華夏幸福將底牌亮出來——可用資金僅8億元。早在1月, 中金公司 (62.570, -0.56, -0.89%) 、穆迪、惠譽等多家機構紛紛下調華夏幸福的評級,導致其債券價格大幅下跌,多支境內債收盤連續創新低。評級下調的原因,是機構發現華夏幸福的經營業績和產生的現金流均低於預期,大量債務到期,現金流不佳,加大了再融資風險。

截止到2021年2月3日,受華夏幸福拖累的萬億帝國中國平安收盤價和2018年1月的股價相當,暴跌2.10%,市值較2019年底蒸發2000億元!

華夏幸福之所以受人關注,是因為這家房企很不一般,曾經是連續多年全國房地產企業穩健榜排名第一、銷售額長期佔前十強的開發商。華夏幸福前幾年真的是風光無限,頭銜拿了一大堆,全國穩健榜第一,產業地產第一,銷售額第七。

人們不禁要問,華夏幸福是資產超5000億的地產巨頭,今天怎麼混成這樣?

中共國房地產業的繁榮和異化

中共國持續不斷、令人矚目的住房繁榮引起了全世界對中共國經濟和住房破產風險的極大關注。近二十年來, 中共國房地產業取得了飛速發展,房地產業是國民經濟的支柱產業,為中共帶來了巨大的財富。而推動房價長期上漲的當然有人口增長、城鎮化進程和居民收入水平提高等因素。這些發展和進步,本來應該提高人民的幸福指數,並對經濟增長有正面貢獻。

但在中共國體制下,在地產領域,黨國之手無處不在。 政府制定規則,擁有銀行, 嚴格來說,政府擁有所有土地,地方官員是住房增長的始作俑者。公開數據顯示,在過去20年里,全國平均房價水平上漲了5倍多,其中不少熱點一二線城市的房價漲幅甚至高達10倍以上。

在這個極權體制里,政府即是規則制定者又是遊戲角逐者。房地產商們,要想生存和發展,都必須打通政府關節,官商一體,推高房價,才能暴富雙贏,而民眾不可避免地淪為供養貪腐集團的房奴。同時,房地產也被賦予了太多的金融屬性,在官商把持下,房地產已經變成了一個圈錢融資的金融工具,隨著房地產價格的無節制、無需求基礎的上漲,這種金融工具風險極高、危如累卵。

房地產「狂歡盛宴」落幕

大家都知道,股、債、匯、房這四個交易市場是國家金融的命脈,而其中由於房地產牽扯了太多資金,牽連了太多行業,其一直被看作是其中最薄弱的環節,所以一旦房地產泡沫破裂,無疑會帶來雪崩式的連鎖反應。

目前中共的房地產泡沫到底什麼情況?我們可以通過下面幾個關鍵指標來看一看。

  • 房價收入比  據公開數據顯示,在過去20年里,全國平均房價水平上漲了5倍多,其中不少熱點一二線城市的房價漲幅甚至高達10倍以上。根據日前上海易居研究院發佈的《2020年全國房價收入比報告》顯示, 2020年全國商品住宅房價收入比均值為9.2,創下了20年來的新高,這一數字遠遠超過了國際上5-6的合理區間。

對於上海、北京、深圳、廈門等這樣的一二線城市來說,房價收入比早已超過了20, 也就說是說不吃不喝至少需要20年以上才能負擔得起一套房子。

  • 住房供需關係 根據統計局、央行數據顯示,目前全國人均住房面積達到了40平方米,城鎮戶均住房達到了1.5套,這說明住房整體上飽和,甚至開始過剩了。但是,現實情況是很多年輕人一套房也沒有,住房需求依然很旺盛,也就是說有些人手上囤有多套房產或者市場上存在大量空置房。

根據西南財經大學發佈的相關調查報告顯示,截至2017年,中共的城鎮平均住房空置率為21.4%,空置房高達6500萬套,遠高於國際上5-10%的空置率合理區間,按照最近三年開發商的建房速度,以及國人投資房產的熱情來看,空置率和空置套數大概率又上升了。

  • 房屋租售比 這也是一個十分值得參考的指標。何為房屋租售比?顧名思義,就是租金與房屋售價的比值,根據國際通用慣例,房屋租售比的合理範圍應該為1:200至1:300之間,也就是說,如果把房子按照現在的租金出租,那麼200個月到300個月就可以收回購房成本,差不多是16年至25年時間。如果超過300個月,那就意味著房產投資價值變小了。

根據諸葛找房發佈的數據顯示,2019年全國50個重點城市的房屋租售比為1:592,這意味著目前不少城市的房屋租售比都遠遠低於國際合理水平。

根據房價收入比、住房供需關係、房屋租售比等指標來看,房地產的泡沫一目瞭然。時過境遷,房地產所面臨的形勢已經發生了轉變,樓市「狂歡盛宴」落幕了。

房地產和金融業的暴雷將是常態

近二十年來,中共國的房屋價格驚人地上漲,房地產也被外界稱為最賺錢的行業,這是中共國的 」特色」。房地產業特別是房地產開發企業長期以來形成的高槓桿高負債運行模式,這是現有體制下,中共盜國賊集團「以貪治國」的固有模式。中共官商一體,一波又一波聯手推高房價,一批貪官倒下,讓位給又一批更黑的貪官,在更高房價上榨取更大財富。所以,中共國的地方官員們(中央的老雜毛們就不用說了),也都可以排上世界財富榜了。下面是幾個例子(2012年人民網的資料):

1.茂名副市長楊光亮房產140套,現金12億;  

2.楚雄州長楊紅衛房產230套,現金17億;

3.杭州副市長許邁永房產250,現金14億;

4.山西蒲縣煤炭局長郝鵬俊房產350套,現金30億;

5.山東副省長黃勝房產460套,現金90億美元;

6.浙江省藥監局長黃萌房產840套,現金20億

房地產的債務風險

伴隨著國內外新冠疫情對房地產市場供給端和需求端帶來的巨大衝擊,房地產開發企業資產負債率呈現逆勢上行趨勢。房地產開發企業負債總額逐年增加。至2019年底,全國房地產開發企業負債總額高達76萬億元,佔GDP比重高達76.7%,加上接踵而至的信用債和其他有息負債集中兌付高峰期,房地產企業的風險和壓力逐步加大。

根據滬深兩市172家上市房地產企業2020年中報數據,按照「三道紅線」標準(即「房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不小於1倍」),目前有121家上市房企踩線,佔比為70.4%。其中「三道紅線」均踩的上市房企佔比為19.2%,踩中兩道紅線的上市房企佔比為18.6%,踩中一道的上市房企佔比為32.6%。

新冠疫情暴發以來, 2020年1月-10月,在中共國「人民法院網」發佈破產文書的房地產開發企業已高達294家。2020年房地產企業迎來信用債和其他有息負債的集中兌付高峰期,行業到期債務約為1.46萬億元。許多大型房地產企業如新華聯控股、山水文園、中坤集團等,近期已出現到期債務實質性違約事件。在融資渠道受限、負債率持續走高的市場下行週期內,「借新還舊」「借短還長」的到期倒貸模式較為普遍,房地產企業的財務週轉能力正經受巨大壓力。

為什麼中共國高層一直在提穩樓市?對於當前的中共國經濟,房市的泡沫已登峰造極,各地政府已經無法再推動房價上漲。對於各級貪腐集團,要保住巨額財富,繼續斂財,就不能讓房價下跌,當房價跌幅超過三成,部分住房成為負資產,就會有人選擇棄供,最終成為銀行壞賬。房地產企業的債務70% 都是銀行貸款,房價大跌,遍地債務違約暴雷,必定引發金融危機,政權也可能由此崩塌。這就是十四億人民和房地產業被邪惡體制綁架的本質。

本文開頭說到,2月1日晚間,華夏幸福發佈公告,承認債務逾期「暴雷」,這就是房地產和金融業的暴雷會成為常態的又一實證。

房地產業路在何方

我們已經看到,房地產業要想擺脫畸形發展,成為國民經濟的支柱,而不是作為盜國貪腐集團奴役人民榨取財富的工具,答案不在經濟和金融層面, 首先是在政治體制層面。

推翻現有的中共極權貪腐體制, 建立一個法治獨立、信仰自由、言論自由,私有財產神聖不可侵犯的新的政治體制,這是房地產業持續健康發展的根本保障。新的政治體制廢除經濟公有制,依法保護人民的各項私有權益,包括土地與房屋的永久擁有權和永久產權。房地產業在市場經濟規律的調節下,配合健全的法規和新聞監督,鏟除貪腐滋生的土壤,就能有序地起伏前行,給人民帶來安居樂業的生活,真正成為國民經濟的重要支柱。

參考文獻:

華夏幸福開年暴雷,中國平安受拖累年內暴跌近15%!2021年02月04日

华夏幸福暴雷,52亿债务违约  2021年02月02日

中国持续多年繁荣的房市到底有何特色?2021-02-12

房地產「狂歡盛宴」落幕?央行原副行長吳曉靈:做好泡沬破滅準備  发布时间:02-1020:55

1.46萬億!房地產的債務風險怎麼破?新浪財經   发布時間:20-12-17

2020年房企將進入償債高峰期   發佈於 2020-03-27    

房價高全是各地貪官手中房子太多導致的  2012年06月27日

發佈:喜聯盟GNEWS編輯部 Isaiah4031

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